На рынке недвижимого имущества все чаще продаются объекты, которые классифицируются как объекты права застройки. Естественно, такие названия вызывают у покупателя вопросы.

Право застройки — это право долгосрочно пользоваться участком земли во время строительства жилого дома, а также владения, пользования и распоряжения возведенным на этом участке строением.

Своеобразие права застройки состоит в том, что собственник дома не является владельцем того участка, на котором он расположен. Обычно это право используется при застройке участка, принадлежащего государству или местному само­управлению.

Двойная собственность

Право застройки устанавливают в том случае, когда собственник дома не может или не желает стать владельцем земельного участка, и тогда участок остается во владении государства. При установлении права застройки строение законным образом отделяется от земельного участка. Владелец участка при этом лишается права использовать постройку.

Право застройки устанавливается на определенный срок, но он не должен превышать 99 лет. При договоренности владельца участка и владельца постройки этот срок можно продлить.

В отношении содержания права застройки закон очень лаконичен. По истечении срока права застройки строение становится существенной частью недвижимого имущества и владелец участка обязан выплатить собственнику дома компенсацию.

Прежде чем установить или приобрести право застройки, следует непременно обратить внимание на возможность достичь договоренности в случаях, не оговоренных в законе. В договоре, в частности, можно оговорить то, каким образом и когда выплачивается компенсация, а также то, что договор будет продлеваться до конца предполагаемого срока существования дома.

Кроме того, необходимо проследить, чтобы в договоре были зафиксированы права сторон при продаже права застройки или земельного участка. Например, можно договориться о том, что владелец участка обязуется продавать право застройки каждому очередному пользователю строения.

Существенное различие

Непременно следует договориться об условиях возведения, использования и содержания строения.

В договоре следует оговорить также стоимость права застройки и условия его изменения, а также условия выплаты налогов.

Если на основе права застройки будет построен многоквартирный дом, то, как правило, право застройки делится на части, поскольку таким образом легче продать квартиры. Проще говоря, право на застройку квартиры сравнимо с квартирной собственностью в том смысле, что и то и другое является объектом недвижимости.

Тем не менее, право квартирной застройки отличается от квартирной собственности тем, что последняя связана с земельным участком, а предметом права квартирной застройки является только соответствующая часть дома, а земельный участок к этому не относится.